Registreer Airbnb listing Bali

“Registreer je listing op Bali” – Waarom krijg je deze melding op Airbnb?

Steeds meer Airbnb-hosts in Bali krijgen sinds kort een opvallende pop-up te zien:

“Register your listing in Bali – required by March 31.”

De melding roept veel vragen op. Wat moet ik nu regelen? Kan ik dat zelf doen? Is dit alleen op Airbnb of ook op Booking? en, wat gebeurt er als je niks doet?

Het antwoord op die vragen is complex en hangt af van jouw persoonlijke situatie. Wat wel met zekerheid gezegd kan worden is dat dit vanuit de overheid bedoeld is voor/tegen onofficiële en niet-geregistreerde accommodaties.

Heb je geen PT PMA en/of geen kennis van de materie, dan zou ik me te allen tijde laten informeren door een accountant en/of juridisch adviseur uit Indonesië en idealiter Bali.

Waarom krijg je deze melding?

Wat goed is om te weten, is dat de oorzaak van de melding niet bij Airbnb zelf ligt, maar is het gevolg van aangescherpte regelgeving vanuit de Indonesische en Balinese overheid. Bali wil meer grip krijgen op short stay verhuur, omdat er jarenlang veel illegale verhuur plaatsvond, belasting niet geind kon worden en woonwijken volledig veranderden in toeristische zones.

Airbnb is vanuit de overheid verplicht om hieraan mee te werken en vraagt daarom nu actief om officiële registratiegegevens van hosts in Bali. Zie je deze melding, dan staat jouw listing (nog) niet volledig geregistreerd volgens de lokale regels.

Wat moet je doen als host?

De kern is simpel: je moet kunnen aantonen dat je accommodatie legaal als toeristische accommodatie mag worden verhuurd.

Concreet betekent dit dat Airbnb van hosts verwacht dat ze hun registratie afronden via de Indonesische overheid. Denk daarbij aan:

• een officiële bedrijfsregistratie (PTPMA)
• toestemming dat het pand commercieel en toeristisch gebruikt mag worden
• een registratie als toeristische accommodatie

Voor buitenlandse eigenaren is dit vaak complexer dan voor lokale eigenaren, omdat commerciële verhuur in Indonesië vrijwel altijd via een juridische structuur moet lopen.

Wat gebeurt er als je niks doet?

Het is nu belangrijk om adequaat en correct te handelen Als je namelijk inks doet loop je een aantal risico’s die je – in mijn ogen – niet wil lopen. Uit diverse communicatie vanuit de overheid zijn deze maatregelen in ieder geval aangekondigd:

• listings worden tijdelijk onzichtbaar
• nieuwe boekingen (kunnen) worden geblokkeerd
• in sommige gevallen wordt een listing volledig verwijderd

Persoonlijk verwacht ik ook dat Airbnb hierin geen uitzonderingen maakt. Het platform volgt simpelweg de lokale wetgeving. Wie niet registreert, loopt het risico dat zijn of haar accommodatie verdwijnt van het platform, zelfs als die al jaren probleemloos verhuurd wordt.

Verhuurzones op Bali
Niet elke locatie is gelijk

Een belangrijk punt dat vaak terugkomt, is dat niet elke zone op Bali dezelfde regels heeft. Bali werkt met verschillende ruimtelijke zones die bepalen wat je wel en niet mag doen met een pand.

Globaal zijn er drie relevante categorieën:

• Toeristische zones
  In gebieden zoals Canggu, Seminyak en Uluwatu is toeristische verhuur in principe toegestaan, mits correct geregistreerd.
• Woonzones
  In veel residentiële wijken is short stay verhuur beperkt of zelfs niet toegestaan.
• Groene of agrarische zones
  In deze zones is commerciële verhuur vaak niet toegestaan, ook al staat het object er al (jaren).

Wil je meer informatie over welke zones er zijn en wat dit voor jou betekent, lees dan onderstaande nieuwsbericht.

Waarom dit nú gebeurt

Indonesië is al jarenlang bezig om invloed uit te oefenen op het toerisme in- en rondom Bali en ook het aanscherpen van de regels stond al enige tijd vast. De datum van 31 maart 2026 is ook al eerder aangekondigd, waardoor je dus ook al de nodige voorbereidingen had kunne treffen.

Heb je je registratie op orde, dan is er niet veel aan de hand. Je kunt je registratie uploaden bij Airbnb en de verhuur loopt dan gewoon door.

Veelgestelde vragen